罗志恒：地产销售的亮点与社零消耗的特别——11月信济数据解读
摘要：作家：罗志恒、马家进 （罗志恒 系粤开证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事） 概要 总体来看，刻下经济处于V型反弹的开动阶段，8月是全年经济的底部，9月是筑底企稳的起初，...
作家：罗志恒、马家进 （罗志恒 系粤开证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事）
概要
总体来看，刻下经济处于V型反弹的开动阶段，8月是全年经济的底部，9月是筑底企稳的起初，10月和11月延续回升向好态势。
但也要正视刻下及来岁经济濒临的内需不及和外部冲击，要不息不雅察策略推动的经济回升、老本商场和房地产商场回暖能否执续。刻下中国经济短期筑底回稳的基础仍需进一步夯实，10万亿资金化债激勉了地点政府积极性，但特朗普上台对中国经济和策略产生压力，这需要财政、货币、房地产等宏不雅策略进一步发力，增强和巩固经济回升向好势头。
一、11月信济回升向好的两大干线：“两重”“两新”策略执续顺利、房地产商场止跌回稳
1、宏不雅策略执续发力，带动算计消耗、投资回暖
一是消耗品以旧换新策略带动下，耐用品消耗不息保执较快增长。9-11月汽车和产物零卖额同比逐月回升，家电音像零卖额同比执续保执20%以上的高增。
二是大范围蛊卦更新策略发力显效，制造业投资高增，装备制造业坐蓐加速。1-11月蛊卦工器具购置投资累计同比15.8%，制造业投资累计同比高达9.3%，11月装备制造业加多值同比增长7.6%，对范围以上工业加多值增长的孝顺率接近50%。
三是“两重”成立和地点化债策略支执下，中央基建延续高增，地点基建降幅收窄。1-11月水利和铁路投资累计同比鉴别高达40.9%和15%，寰球设施媾和路投资累计同比鉴别回升至-2.9%和-1.9%。
2、稳地产策略执续加码，房地产商场止跌回稳初见成效
其一，11月房地产销售同比由负转正，并带动建筑讳饰材料零卖额同比回正。11月房地产销售面积和销售额同比在10月好转的基础上进一步改善，鉴别由-1.6%和-1%升至3.2%和1%，自2023年“小阳春”以来初度正增长。
其二，一线城市二手房价环比不息正增长，寰宇新址价钱同比降幅收窄。11月一线城市二手住宅价钱环比高涨0.4%，在纠合12个月着落伍纠合2个月高涨；新址方面，寰宇房价同比降幅初度收窄，由-6.2%回升至-6.1%。
其三，商场预期执续改善。11月70个大中城市部分房地产开发企业和中介机构中，预期将来半年新建商品住宅和二手住宅销售价钱保执长远或高涨的受访从业东谈主员占比鉴别为68.5%和57.1%。
二、若何融会11月社零消耗和固定钞票投资增速回落？
11月信济总体延续回升向好态势，但有两个方针不测回落：一是社会消耗品零卖总数同比增长3%，低于前值的4.8%和商场预期的5.3%；二是固定钞票投资完成额累计同比为3.3%，低于前值和商场预期的3.4%。
1、消耗执续回暖，11月同比回落主因“双十一”促销提前
11月社零消耗主要受商品零卖遭殃，而商品零卖又受制于电商销售下滑，背后是本年“双十一”促销四肢提前，10月数据冲高、11月数据回落。9-11月什物商品网上零卖额同比鉴别为6.4%、11.3%和-2.7%，受此影响，商品零卖同比鉴别为3.3%、5%和3.8%，社零消耗同比鉴别为3.2%、4.8%和3%。
11月社零消耗判辨并不弱，一是10-11月社零消耗的统一同比增速为3.9%，高于9月的3.2%；二是消耗品以旧换新策略支执下，汽车、家电、产物等耐用品消耗仍执续回暖或保执高增；三是11月餐饮收入同比增长4%，较上月加速0.8个百分点。
2、固定钞票投资增速回落，受房地产投资仍较低迷遭殃
房地产投资是总体投资的主要遭殃项。1-11月房地产投资累计同比为-10.4%，低于前值的-10.3%和商场预期的-10.2%，制造业投资和广义基建投资与1-10月执平或略有加速，累计同比鉴别为9.3%和9.4%。
房地产投资仍较低迷，受制于供求相干有待进一步改善。926政事局会议明确提议“对商品房成立要严控增量、优化存量、培育质地”，同期房企期房现房库存较高，流动性压力较大，拿地和新开工较为审慎。
三、宏不雅策略将愈加积极有为，全主义扩大内需稳增长
刻下和来岁宏不雅经济濒临里面总需求不及和外部好意思国对华加征关税等压力，中央经济责任会议对2025年宏不雅策略的定调是“愈加积极有为”，财政策略从“积极”到“愈加积极”，货币策略从“矜重”到“抵制宽松”，从“遵循扩大国内需求”到“全主义扩大国内需求”。（详见《中央经济责任会议开释的九个信号》）
独一履行更鼎力度的财政、货币等策略并确保策略同向发力，推动一系列制约发展的轨制改变赢得冲破，中国经济来岁竣事5%附近的增速已经不祥率事件。
风险提醒：外部冲击超预期、稳增长策略和效率超预期
目次
一、11月信济回升向好的两大干线：“两重”“两新”策略执续顺利、房地产商场止跌回稳
（一）耐用品消耗、制造业投资和基建投资执续向好
（二）房地产销售同比由负转正，一线城市二手房价率先回升
二、若何融会11月社零消耗和固定钞票投资增速回落？
（一）消耗执续回暖，11月同比回落主因“双十一”促销提前
（二）固定钞票投资增速回落，受房地产投资仍较低迷遭殃
三、宏不雅策略将愈加积极有为，全主义扩大内需稳增长
正文
一、11月信济回升向好的两大干线：“两重”“两新”策略执续顺利、房地产商场止跌回稳
（一）耐用品消耗、制造业投资和基建投资执续向好
“两重”“两新”策略是经济回升向好的紧迫撑执。
其一，消耗品以旧换新策略带动下，耐用品消耗不息保执较快增长。8-11月汽车零卖额同比鉴别为-7.3%、0.4%、3.7%和6.6%，逐月快速回升；产物零卖额与之通常，8-11月同比鉴别为-3.7%、0.4%、7.4%和10.5%；家电所以旧换新策略的要点支执对象，9-11月家电音像零卖额同比执续保执20%以上的增速，大幅高于8月的3.4%。
其二，大范围蛊卦更新策略发力显效，制造业投资高增，装备制造业坐蓐加速。1-11月蛊卦工器具购置投资累计同比15.8%，对一起投资增长孝顺率达到了65.3%，成为投资扩大的紧迫撑执身分。蛊卦投资顺利推高制造业投资，拉动装备制造业坐蓐：1-10月制造业营业收入和利润总数累计同比鉴别为1.9%和-4.2%，但1-11月制造业投资累计同比高达9.3%，主要源于蛊卦更新矫正；11月装备制造业加多值同比增长7.6%，比上月加速1个百分点，对范围以上工业加多值增长的孝顺率接近50%，受益于蛊卦投资需求的拉动。
其三，“两重”成立和地点化债策略支执下，中央基建延续高增，地点基建降幅收窄。前三季度中央基建和地点基建出现权贵分化，水利、铁路等中央财政主导的基建投资同比保执两位数增长，寰球设施、谈路等地点财政主导的基建投资同比负增长，前者受益于“两重”成立和客岁增发1万亿国债等的支执，后者受制于地点财政紧均衡、化解隐形债务等压力。跟着10万亿化债策略的推出，地点财政紧均衡压力有所缓解，发展经济的才智和积极性增强，地点基建投资回升。1-11月水利和铁路投资进一步加速，累计同比鉴别由1-10月的37.9%和14.5%升至40.9%和15%；寰球设施媾和路投资降幅收窄，累计同比鉴别由1-10月的-3.4%和-2.1%升至-2.9%和-1.9%。
（二）房地产销售同比由负转正，一线城市二手房价率先回升
跟着稳地产策略执续加码，房地产商场止跌回稳初见成效。一方面，更好得志住户刚性和改善性住房需求，扶持住户钞票欠债表，提振信心和预期；另一方面，缓解房企流动性压力，带动高卑劣产业链需求回暖，幸免地点政府地盘出让收入执续下滑。
其一，11月房地产销售同比由负转正，并带动建筑讳饰材料零卖额同比回正。924一揽子金融新政和926政事局会议初度提议“促进房地产商场止跌回稳”以来，各地各部门冉冉取消限购、限售、限价、平淡住宅和非平淡住宅圭表等截止性门径，镌汰利率、首付比例、交游圭表税费，有用镌汰住户购房门槛和成本，开释住户刚性和改善性购房需求。11月房地产销售面积和销售额同比在10月好转的基础上进一步改善，鉴别由-1.6%和-1%升至3.2%和1%，自2023年“小阳春”以来初度正增长。房地产销售回暖顺利利好地产后周期消耗，不同于家电、产物等受益于消耗品以旧换新策略，家装与房地产销售相干更为细巧，8-10月建筑讳饰材料零卖额同比鉴别为-6.7%、-6.6%和-5.8%，变化不太彰着，11月同比则大幅升至2.9%，反馈了住户购房后装修需求回暖。
其二，一线城市二手房价环比纠合2个月正增长，寰宇新址价钱同比降幅收窄。跟着房地产商场供求相干冉冉改善，“以价换量”动能趋弱，房价出现筑底回稳迹象。一线城市住房需求韧性较足，二手房价前期休养幅度较大，因此率先企稳。11月一线城市二手住宅价钱环比高涨0.4%，与上月换取，在纠合12个月着落伍纠合2个月高涨。二线和三线城市的二手房价环比降幅也执续收窄。新址方面，寰宇房价同比降幅初度收窄，由-6.2%回升至-6.1%，一二三线城市均同步好转。
其三，商场预期执续改善。据国度统计局新闻发布会知道，PMI看望浮现，11月份房地产业商场预期指数比上月回升1.1个百分点；对房地产商场从业机构的看望浮现，11月份，70个大中城市部分房地产开发企业和中介机构中，预期将来半年新建商品住宅和二手住宅销售价钱保执长远或高涨的受访从业东谈主员占比鉴别为68.5%和57.1%，商场机构预期趋稳。
二、若何融会11月社零消耗和固定钞票投资增速回落？
11月宏不雅策略执续发力，房地产商场止跌回稳，制造业PMI纠合两个月处于推广区间，核心CPI和PPI同比和善回升，但社零消耗和固定钞票投资增速却出现小幅回落，背后受哪些身分影响？
（一）消耗执续回暖，11月同比回落主因“双十一”促销提前
11月社会消耗品零卖总数同比增长3%，低于前值的4.8%和商场预期的5.3%。
最初，11月社零消耗主要受商品零卖遭殃，而商品零卖又受制于电商销售下滑，背后是本年“双十一”促销四肢提前，10月数据冲高、11月数据回落。9-11月什物商品网上零卖额同比鉴别为6.4%、11.3%和-2.7%，受此影响，商品零卖同比鉴别为3.3%、5%和3.8%，社零消耗同比鉴别为3.2%、4.8%和3%。
其次，11月社零消耗判辨并不弱，体面前三方面：一是10-11月社零消耗的统一同比增速为3.9%，高于9月的3.2%；二是消耗品以旧换新策略支执下，汽车、家电、产物等耐用品消耗仍执续回暖或保执高增；三是11月餐饮收入同比增长4%，较上月加速0.8个百分点。
（二）固定钞票投资增速回落，受房地产投资仍较低迷遭殃
1-11月固定钞票投资完成额累计同比为3.3%，低于前值和商场预期的3.4%。
最初，房地产投资是总体投资的主要遭殃项。固定钞票投资中，1-11月房地产投资累计同比为-10.4%，低于前值的-10.3%和商场预期的-10.2%，制造业投资和广义基建投资与1-10月执平或略有加速，累计同比鉴别为9.3%和9.4%。
其次，房地产投资仍较低迷，受制于供求相干有待进一步改善。刻下房地产商场处于止跌回稳的开动阶段，房价这一要害方针仍未全面企稳。在房地产商场供求相干发生首要变化的配景下，926政事局会议明确提议“对商品房成立要严控增量、优化存量、培育质地”，当然资源部也明确条目“商品住宅去化周期稀疏36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照‘周转若干、供应若干’的原则动态细则其新出让的商品住宅用大地积上限”“运用地点政府专项债券资金收回收购的地盘原则受骗年不再供应用于房地产开发”。同期，房企期房现房库存较高，流动性压力较大，拿地和新开工较为审慎。房地产投资回升，有待于房地产商场进一步回暖。
三、宏不雅策略将愈加积极有为，全主义扩大内需稳增长
刻下和来岁宏不雅经济濒临里面总需求不及和外部好意思国对华加征关税等压力，十分之时当有十分之举、化压力为能源。中央经济责任会议对2025年宏不雅策略的定调是“愈加积极有为”，财政策略从“积极”到“愈加积极”，货币策略从“矜重”到“抵制宽松”，从“遵循扩大国内需求”到“全主义扩大国内需求”，充分体现了中央关于推动经济执续回升向好、提振商场信心和预期的决心。（详见《中央经济责任会议开释的九个信号》）
财政策略方面，会议明确提议：“培育财政赤字率，确保财政策略执续用劲、愈加得力。加大财政开销强度，加强要点领域保障。加多刊行超弥远极度国债，执续支执‘两重’名堂和‘两新’策略履行。加多地点政府专项债券发期骗用，扩大投向领域和用作名堂老本金范围。优化财政开销结构，培育资金使用效益，愈加把稳惠民生、促消耗、增潜力，兜牢下层‘三保’底线。”同期在推动记号性改变举措落地见效部分提议了“统筹股东财税体制改变，加多地点自主财力”，这意味着财政策略和财税体制改变将在来岁以更鼎力度推动经济回升向好。（详见《2025年财政若何发力稳经济？赤字率达到4%的三重效率》）
货币策略方面，一是应时降准降息，2025年或降息0.5个百分点，降准0.5-1个百分点。二是进一步充实完善货币策略器具箱：休养优化保障性住房再贷款，证券、基金、保障公司互换便利，股票回购增执再贷款等策略器具，将其落到实处、赢得实效；开展买断式逆回购、债券生意等鬈曲流动性；符合收窄利率走廊的宽度，指点货币商场利率围绕策略利率核心巩固运行等。
扩大内需方面，一是“两重”“两新”策略加力扩围；二是加大对特定群体的补助和支执，以培育其抗风险才智并提振消耗；三是基建投资还濒临总量不及、区域不均、结构上“看得见的基建多、看不见的基建少”的问题，仍有空间；四是促进房地产商场止跌回稳，提振房地产投资等。
